Der Kauf einer Immobilie im VEFA bedeutet, für ein Gut zu unterschreiben, das noch nicht existiert. Der Reservierungsvertrag, die notarielle Urkunde, die Zahlungsaufforderungen, die Übergabe: Jeder Schritt des Prozesses setzt den Käufer unterschiedlichen Risiken aus, die manchmal zum Zeitpunkt der Unterzeichnung schlecht identifiziert sind. Der französische Rechtsrahmen schützt, aber seine Grenzen sollten klar umrissen werden.
Finanzielle Fertigstellungsbürgschaft im VEFA: ein variabler Schutz
Die finanzielle Fertigstellungsbürgschaft (GFA) wird oft als das absolute Sicherheitsnetz beim Kauf auf Plan dargestellt. Ihre Rolle besteht darin, die Fertigstellung der Arbeiten zu finanzieren, falls der Entwickler ausfällt. Sie ist für jede VEFA-Operation obligatorisch.
In der Praxis deckt die GFA nicht alle Schäden ab, die mit einem Ausfall des Entwicklers verbunden sind. Sie dient dazu, das Gebäude fertigzustellen oder, je nach gewähltem Mechanismus, die gezahlten Beträge zurückzuerstatten. Verzugsentschädigungen, Schadensersatz oder zusätzliche Kosten, die der Käufer trägt, fallen nicht in ihren Geltungsbereich.
Eine weitere selten erwähnte Grenze: Die finanzielle Garantie erlischt mit der Fertigstellung des Gebäudes. Wenn nach diesem Datum noch Mängel bestehen oder wenn sich Geräte als defekt herausstellen, muss sich der Käufer an andere Garantien (vollständige Fertigstellung, einwandfreie Funktion, zehnjährige Garantie) wenden, je nach Art des Mangels. Sie finden Informationen auf Technik Habitat, die diese Zusammenhänge zwischen Garantien näher erläutern.
Lieferverzögerung VEFA: keine automatische gesetzliche Strafe
Die Lieferverzögerung ist das am häufigsten genannte Risiko von Käufern im VEFA. Die Ursachen sind vielfältig: Wetterbedingungen, Ausfall eines Subunternehmers, Lieferengpässe. Der Entwickler kann diese Gründe anführen, um die vertragliche Frist auszusetzen, vorausgesetzt, er kann sie rechtfertigen.
Keine automatische gesetzliche Strafe gilt im Falle einer Lieferverzögerung. Die Entschädigung hängt vollständig von den im Kaufvertrag vorgesehenen Klauseln ab. Ein schlecht formulierter Vertrag oder einer, der keine täglichen Strafen vorsieht, kann den Käufer ohne sofortige finanzielle Rückgriffsmöglichkeiten lassen.
Die konkreten Folgen einer Verzögerung summieren sich schnell:
- Doppelte Miete zu zahlen, wenn der Käufer seinen vorherigen Mietvertrag bereits gekündigt hat, ohne in die neue Wohnung einziehen zu können
- Hypothekenraten, die beginnen zu laufen, während die Immobilie noch nicht geliefert ist, da die Freigabe der Mittel dem vertraglichen Zeitplan folgt
- Ein Verlust an Mieteinnahmen für Investoren, die ab dem ursprünglich vorgesehenen Lieferdatum mit Einnahmen gerechnet haben
Die Überprüfung der Formulierung der Verzögerungsklauseln vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde bleibt die beste Abwehrmaßnahme. Vage Formulierungen zu legitimen Gründen für eine Verschiebung sollten verhandelt oder mindestens verstanden werden.
Zahlungsaufforderungen und Überprüfung des tatsächlichen Fortschritts der Arbeiten
Die Staffelung der Zahlungen im VEFA ist gesetzlich geregelt: Die Zahlungsaufforderungen entsprechen bestimmten Fortschrittsstufen des Bauvorhabens. Die gesetzliche Obergrenze liegt bei 35 % bei Fertigstellung der Fundamente, 70 % bei der Abdichtung und 95 % bei der Fertigstellung.
Das Risiko ist doppelt. Erstens kann ein Käufer, der den tatsächlichen Fortschritt der Baustelle nicht verfolgt, in die Lage kommen, eine Zahlungsaufforderung zu zahlen, obwohl die entsprechende Stufe nicht erreicht ist. Zweitens sind die gezahlten Beträge nur im Falle einer gerichtlichen Auflösung des Vertrags zurückforderbar, ein langwieriges und kostspieliges Verfahren.
Den Fortschritt vor jeder Zahlung überprüfen
Nichts hindert daran, die Baustelle zu besuchen oder einen Experten zu beauftragen, um den Fortschritt vor der Genehmigung einer Zahlungsaufforderung zu überprüfen. Ein Käufer, der ohne Überprüfung zahlt, verliert sein wichtigstes Druckmittel gegenüber dem Entwickler. Dieser Reflex ist noch wenig verbreitet, obwohl er ein Recht darstellt.
Reservierungsvertrag VEFA: Was die Verkaufsunterlagen nicht zeigen
Der Reservierungsvertrag wird vor der notariellen Urkunde unterzeichnet, oft in einem Verkaufsbüro, begleitet von 3D-Modellen und ansprechenden Broschüren. Diese Marketingmaterialien sind keine vertraglichen Dokumente. Die dem Vertrag beigefügte Beschreibung ist jedoch für den Entwickler bindend.
Die Diskrepanz zwischen den Verkaufsunterlagen und der Beschreibung ist ein wiederkehrender Streitpunkt. Materialien, Ausführungen, Ausstattungen: Nur das, was in der technischen Beschreibung steht, ist verbindlich. Ein Käufer, der unterschreibt, ohne die beiden Dokumente zu vergleichen, entdeckt manchmal bei der Übergabe eine Wohnung, die dem Vertrag entspricht, aber anders ist, als er dachte, sie gekauft zu haben.
Mehrere Punkte des Reservierungsvertrags verdienen eine sorgfältige Lektüre:
- Die genaue Beschreibung der Wohnung (Fläche, Ausrichtung, Etage, Nebengebäude), die über jedes visuelle Element hinausgeht
- Der voraussichtliche Preis und die Bedingungen für eine mögliche Anpassung, insbesondere die Indexierung auf einen Baukostenindex
- Die aufschiebenden Bedingungen (Erhalt eines Darlehens, Baugenehmigung ohne Rechtsmittel) und die Rücktrittsfrist von zehn Tagen nach der Unterzeichnung
- Das voraussichtliche Lieferdatum und die anwendbaren Strafen im Falle einer Verzögerung, sofern vorhanden
Finanzielle Solidität des Immobilienentwicklers: ein häufiges Blindspot
Die Überprüfung der finanziellen Gesundheit des Entwicklers wird von privaten Käufern selten durchgeführt. Bilanzen, frühere Lieferungen und Rückmeldungen von früheren Käufern sind zugängliche, aber wenig konsultierte Indikatoren.
Ein finanziell angeschlagener Entwickler kann den Bau verlangsamen, die Qualität der Materialien beeinträchtigen oder im Extremfall in ein Insolvenzverfahren geraten. Die GFA garantiert die Fertigstellung, nicht die Qualität oder die Einhaltung der Fristen. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich: Einige Baustellen, die von einem finanziellen Garant übernommen wurden, wurden unter zufriedenstellenden Bedingungen abgeschlossen, andere mit erheblichen zusätzlichen Verzögerungen.
Die Einsichtnahme ins Handelsregister, das Einholen von Referenzen zu bereits gelieferten Projekten und die Überprüfung der Identität des finanziellen Garanten vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags helfen, diesen Unsicherheitsbereich zu verringern. Der Notar kann diese Überprüfung unterstützen, aber die Initiative liegt beim Käufer.
Der Kauf im VEFA bleibt ein Engagement über mehrere Jahre, in dem die Zeit manchmal für den Käufer (Personalisierung, neue Garantien, reduzierte Notarkosten) und manchmal gegen ihn spielt (Fristen, Baustellenrisiken, Abweichungen von der Konformität). Jede Klausel zu lesen, jede Zahlungsaufforderung zu überprüfen und die genauen Grenzen der gesetzlichen Garantien zu kennen, sind die drei Reflexe, die ein kontrolliertes Projekt von einem potenziellen Rechtsstreit trennen.
